哪些情况卖房能享个税优惠？满五年唯一住房免个税

　　20%个税是否会误伤改善性需求和刚性需求？毕竟目前卖房的除了部分投资投机者外，大量的还是改善居住的普通老百姓。对此国家住建部副部长齐骥表示，“会有保护性措施”。那么，“保护性措施”可能会有哪些，扬子晚报记者综合读者的咨询案例和业内人士的分析，进行了猜想。

　　我们的观点是无论如何调控出发点都应该是抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。千万不能误伤刚需一族和刚改一族，要尽力保障他们的利益。

　　猜想一：满五年唯一住房免个税

　　可能指数：★★★★★

　　案例：市民张先生2005年购买了一套商品房，2007年办理产权证，到目前已满5年，且夫妻双方名下只有这一套住房，如果出售是否需要征个税？

　　分析：根据国家有关规定，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”南京也一直是照此执行。而此次“国五条”细则提到，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”也就意味着按20%征税只是针对“应征收的”个人所得税，本来就一直免税的“满五年唯一住房”不在“应征收”之列应该是板上钉钉。

　　猜想二：各类购房成本税前抵扣

　　可能指数：★★★★☆

　　案例：朱女士打算将一套2007年购买的90平方米商品房卖掉，当时买入价70万元，现在约可售出150万元。如果按20%征个税，是不是简单地计算为：(150万-70万)×20%=16万元？

　　分析：房产所得不能简单地等于卖出价和买入价的差额，在“国五条”细则的原文中，清楚写明是按“所得的20%”而并非“差额”。因此，各种购房成本应予以税前扣除。根据国税总局此前的规定，应予扣除的包括契税、相关税费和合理费用等。有市民认为，买房时交的契税、公共维修基金，硬装软装家电等所有装修的费用，贷款利息，转卖时交的营业税、中介费等等，都应算做购房成本。不过，抵扣的认定比较复杂，还需要进一步明确。

　　猜想三：房改房不按原售价征税

　　可能指数：★★★★

　　案例：十多年前，刘先生以5万元的价格购买了单位的福利房，目前这套80平方米的老房子市价约120万元。此外，刘先生还有一套商品房。如果将房改房卖掉，刘先生是否要承担高达20多万元的税款？

　　分析：房改房的原售价其实并不难查，在当初销售时都有登记记录等历史信息，如果按20%征个税技术上并没有太多难度。但售价是不是就等同于原值，值得商榷。业内人士认为，房改房本身是福利性质的住房，有很多政策性的抵扣，售价并不能如实反映这部分住房的原值。所以在转售时，建议按照总额1%计算，才较为合理。江苏省住建厅厅长周岚也认为，房改房的原值不可能按房改优惠值计算，有必要科学合理界定。

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