Knotel是怎么花5年时刻生长为WeWork竞争对手的

编者按：本文来自微信大众号“PropTech研习社”（ID:cv_seal），36氪经授权发布。

文 | Ellie

修改 | 李晓丽

假如从结局回看，当下的人们感受到更多的是心情而非洞悉实质，就如2008年经济危机身处华尔街的底层分析师们相同。假如抛开心情，测验站在旁观者的视点调查，咱们是否过度堕入WeWork与软银的消极心情，而忽视了这条赛道上其他的或许性呢？

抱着这样的调查视角，Knotel进入咱们的视界。咱们发现它只不过花了5年时刻，已然生长为WeWork的竞赛对手。Knotel没有走相同的轨道，它从另一条起跑线动身，半途变轨，终究与WeWork相交。

最近一次Knotel引起重视，是因为公司裁人50%的音讯，这样一个时刻段它渐渐的开端以“WeWork的竞赛对手”人物呈现。

2020年开年，整个联合作业职业迎来史上最难时刻：在联合作业空间的发源地——美国，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing纷繁爆出裁人的音讯。曾预言2020年现金流转正的美国灵敏作业服务商Knotel也不破例，裁人200人，占公司人员总数的50%。不过，这一数字在WeWork全球12500人的基数面前不及对方一个零头。

抛开全球都在进行的裁人共性事情不谈， Knotel是怎么花5年时刻生长为WeWork竞赛对手，更值得花些篇幅研讨。

Knotel联合创始人兼CEO Amol Sarva

靠总部定制发家的Knotel，全美融资NO2的联办选手

Knotel于2015年创建于纽约，开端专心于企业总部定制，2018年起才开端进入联合作业事务。

现在Knotel具有200多家门店，办理面积超越500万平方英尺。疫情期间，除裁人音讯外，Knotel还方案提早退掉20%的作业空间（约100万平方英尺），其间绝大部分坐落曼哈顿。

现在Knotel累计融资额达5.6亿美元，是美国本乡取得融资第二多的联合作业企业，也是美国本乡第二大联合作业企业。

Knotel高光时刻曾估值超越10亿美元，是美国估值第二大的作业独角兽。

从数字上乍一看，Knotel的确有资历称得上是WeWork的竞赛对手，可是假如不是因为这次大裁人，其实很多人并不知道它的存在。

那么Knotel是怎么花5年时刻生长为WeWork竞赛对手的？

自2015年创建，Knotel开展还算顺风顺水，根本坚持每年一次的融资节奏。

Knotel融资进程

（数据来历：Crunchbase官网）

（制图：PropTech研习社）

2016年，Knotel以发行可转化收据的方法取得了种子轮融资，出资方是投出阿里巴巴、蚂蚁金服的纽约出资安排FJ Labs。

从建立时刻来看，Knotel比WeWork晚了5年。2016年，美国市面上的作业空间运营商（例如WeWork）大多专心于为小型公司、自在职业者和学生供给同享作业空间。

Knotel的创始人意识到，虽然公司安排架构很灵敏，但他们的作业场所却不行灵敏。

彼时，不少生长中的企业面对租约不行灵敏、需求交纳高额押金等问题。在Knotel创始人看来，假如能为租客供给更弹性的租约，以及装饰、简略家具、WiFi、前台款待等一站式拎包入住配套服务，那么租客或许乐意付出更高的租金。

随后，Knotel创建了“总部即服务”（"Headquarters as a service"）形式，为生长中的企业供给总部定制服务，但并非一切企业都有资历享用这种服务。Knotel只为20-200人的新经济公司供给服务，2-5人的创业团队或许自在职业者并不是Knotel的方针客群。这个时期的Knotel与WeWork交集并不行多。

此外，Knotel还奇妙地使用了模块化家具和其他部件，使其能够快速、轻松地规划定制的作业空间，从而为入驻企业继续不断的开展的需求留出空间。

在运营形式上，Knotel没有选用二房东形式，而是实施与房东同享赢利的方法。前期的WeWork，除经过基金自我克制了几栋楼外，其间心拿楼形式仍是“二房东”。

Knotel在旧金山的作业空间

2017年2月，Knotel成功取得第二笔融资，金额为2500万美元。建立缺乏三年的Knotel在纽约市和旧金山市的办理面积现已超越20万平方英尺。彼时，Knotel只具有25名职工。2017年的WeWork已然是全球同享经济的明星，软银加持的高光还在闪烁，职工数也早已数千名。

到2017年之前，Knotel还没有把自己归为联合作业。

Knotel创始人Amol Sarva在承受媒体采访时表明，Knotel与WeWork、The Yard、Breather等联合作业的差异在于：“这就像比较Squarespace和亚马逊网络服务(AWS)。你能够在Squarespace上为你的珠宝店打造一个很棒的网站，可是Netflix是在AWS上运转的。咱们为公司运营(总部)，这些公司有自己的品牌、文明和客户的实在需求，从库房到电视演播室。”那个时候的Knotel定位更多是后台支撑，而非前台进口。

创业前三年，Knotel专心于为企业供给定制总部服务。彼时，Knotel服务的客户包含微软、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio等。因为方针客户不同，这时的Knotel还没有成为WeWork的直接竞赛对手。

改变发作在2018年，这一年也是联合作业职业里程碑的一年。从国内联办进程来看，2018年，危险资金张狂涌入，职业洗牌越来越强烈，价格战由WeWork的全球推销战略点着。

激战继续到年末，血值撑不住的选手提早撤离，头部选手急进拿楼的后遗症开端闪现，2018年末联办关店潮开端演出，还有一些实力的选手开端追求转型。为总部企业定制作业，成为头部选手不谋而合的转型方向。

也就是在这一年，从总部企业定制这一端动身的Knotel开端走向竞赛趋于红海的联合作业。这一年，Knotel死后的出资方开端加入了地产布景。

Knotel给巴西独角兽银行Nubank定制的作业室

从总部定制走向联合作业，Knotel重走WeWork旧路

2018年2月，Knotel取得7500万美元的B轮融资。值得重视的是，这轮融资的出资方包含商业房地产咨询公司Newmark Knight Frank。同年，Knotel也开端进入联合作业事务。

同一年，WeWork也扩展了事务规划，于2018年8月正式推出总部定制事务“HQ by WeWork”，将注意力转向10-250名职工的中型公司。

WeWork此举，一方面是为了款留那些在阅历了小公司阶段后脱离同享作业的中型企业，另一方面，也是为了追逐现已为这些客户供给服务的竞赛对手。

依据WeWork招股书，到2019年6月底，WeWork 52.7万名会员中来自全球财富500强的企业会员占到了38％。

此刻，我国的联办玩家紧跟这一转型战略，氪空间、愿望加、优客工场纷繁于2018年末、2019年头推出总部定制事务。

2018年内，Knotel先后收买了总部坐落柏林的作业区运营商Ahoy! Berlin以及42Floors。

Knotel收买42Floors是为了开发根据区块链的上市服务Baya，该服务能够消除诈骗，进步作业租借商场的透明度。42Floors在国内找对标的话，相当于致力于处理商办信息不对称的好租、点点租们。

Knotel的这一战略，WeWork当然不会落后，早从2015年开端先后收买了近20家空间办理信息技术公司。

WeWork出资收买列表

（数据来历、制图：PropTech研习社）

（关于WeWork出资收买感兴趣的同学，能够检查这篇文章：《翻完WeWork招股书，咱们发现这样一个国际仍是1950年的人说了算》）

国际联办的进程和国内没有太大时差。2019年职业进入并购整合期，价格战之后职业演出大鱼吃小鱼。同年，Knotel收买了巴黎最大的作业空间租借公司Deskeo。

自此，头部选手们开端进入规划战。

到了2019年头，Knotel办理面积超越100万平方英尺，并开端进军欧洲商场。Knotel创始人Amol Sarva曾揭露表明Knotel在未来15个月内办理面积将超越WeWork，理由是Knotel的快速增长和其在纽约市的巨大规划。

彼时，Knotel的事务规划仅为WeWork的三分之一，但Knotel在纽约市的物业数量现已超越WeWork。

到了2019年中旬，在WeWork冲击IPO之际，Knotel也斩获了4亿美元的C轮融资，而且估值超越10亿美元，成功跻身独角兽企业。C轮融资的出资方包含科威特政府养老基金子公司Wafra Inc.和新加坡主权财富基金GIC。

Knotel随后将这笔资金投入到全球30个最大城市的扩张中，并出资于其区块链合资企业Baya，以及家具租借服务Geometry。Geometry能协助Knotel以更低的本钱、更快的速度来安置作业室。

Knotel在巴黎的作业空间

2019年10月，WeWork终究上市失利，估值也从420亿美元跌至80亿美元。对此，Knotel创始人Amol Sarva曾点评道，“这是一场大屠杀……这是一个巨大的人类悲惨剧。”

自此，Knotel真实成为了WeWork强有力的竞赛对手，但WeWork遭遇过的问题在Knotel身上复现。

最一开端是空置。

2019年11月，《纽约商报》曝出Knotel的空置面积达26万平方英尺，这一数字在2020年将攀升至80万平方英尺，占Knotel纽约市总办理面积的三分之一。

据世邦魏理仕的一份研讨报告显现，与2019年第三季度比较，Knotel在2019年第四季度签署的租约减少了80％，而同期联合作业租借商场全体下降了75％。

但是，在这前Knotel仍是对自己信心十足。

2020年一开年，Knotel在官网上发布了Knotel2019年度的运营状况。

到2019年末，Knotel全球作业面积超越500万平方英尺，在全球10个国家和区域的17个城市具有250多家门店，欧洲商场约占一切事务的三分之一。Knotel整个出资组合的毛利率约为40％，职工人数也从2018年下半年的约100名添加到450-500名。

2019年头，Knotel曾预估合同年收入3.5亿美元，而终究的合同总金额几乎是这个数字的两倍。估计到2020年末，Knotel的现金流将到达收支平衡，而在旧金山，巴黎，伦敦和纽约等城市，估计在本年上半年就能完成这一方针。

但是，谁也没料到“黑天鹅”事情的发作。疫情突至，Knotel2019年添加的几百人被裁掉；此前渐渐扩张的面积连续退租。

但Knotel不是翻版WeWork，人数只要200人的Knotel船小好调头。

Knotel在旧金山的作业空间

Knotel VS WeWork，谁能笑到最后？

纽约是美国最大的城市，也是整个美国的金融经济中心、最大港口和人口最多的城市。因为纽约市对灵敏作业空间的需求旺盛，WeWork和Knotel两家公司都在纽约发家，并将纽约作为最重要的商场之一。

在疫情迸发前，两家公司都在以最快速度收买纽约市的房地产。《商业调查家》报导称，到2019年夏天，Knotel现已购买了其在纽约的第100栋大楼，使该市的总建筑面积到达250万平方英尺。WeWork具有Knotel近两倍的面积，现在是纽约市最大的作业室租户。

虽然建立于2015年的Knotel和建立于2010年的WeWork有许多相似之处，而且互相竞赛剧烈，但它们并不完全相同。

Knotel和WeWork有什么一起点？

现在，WeWork和Knotel均能够为各种规划的公司供给全方位的作业处理方案。

美国房地产专家Jonathan Tootell曾指出WeWork和Knotel的确具有一些一起特征，比方，两家公司都能供给企业总部定制服务，都供给“拎包入住”的一站式服务，门店均遍及全球100多个城市。

Knotel在纽约的作业空间

Knotel和WeWork的差异是什么?

除了一眼就能看得出来不同，比方WeWork的联办空间更招引自在职业者和草创企业，而Knotel将更多的注意力放在为大型企业服务上；WeWork办理面积远超Knotel，不过Knotel也在尽力追逐。

WeWork是业界第一家提出“空间即服务”理念(Space-as-a-Service)的联合作业，由此引来很多追随者，而Knotel是业界第一家提出“总部即服务”（"Headquarters as a service"）形式的作业运营商，这一形式在2018年后引竞赛对手纷繁仿效。

从收费方法来看，WeWork赚取的是会员费，Knotel的收费方法是依照面积收费，一事一议，依照租约合同。

在运营形式上，WeWork开端是二房东形式，赚取的是租金与会员费的价差，而Knotel一开端就实施相似于酒店的轻财物形式，经过与业主赢利分红的方法运作。国内与Knotel运营形式最为相似的空间运营商是办伴。

在选址上，WeWork对扩张的区域和城市不那么挑剔，Knotel相对来说比较严苛，只会挑选最有或许盈余的区域（城市），比方，开罗不是一个Knotel能够盈余的城市，所以这座城市就不在Knotel考虑规划。

Knotel的作业空间

从职工规划来看，WeWork的体量显着更大，WeWork鼎盛期曾具有12500名职工，其间7500名坐落美国，而Knotel旗下职工最多时也不过 500人。

从财务数据来看，Knotel年头表明到2020年末现金流将到达收支平衡，而WeWork估计到2022年才干完成正向自在现金流。虽然在疫情的黑天鹅之下，Knotel能不能如期完成咱们要打个问号，而WeWork一直以来的“金主”软银近来撤回了30 亿美元股权收买方案，这使得WeWork的开展前途阴霾笼罩。

Knotel和WeWork两个玩家，从不同的客群切入商场，表面上看起来互不相让，终究却异曲同工。

在WeWork盈余遥遥无期的状况下，抢先一步完成盈亏相抵的Knotel会成为出资人追捧的目标吗？

在低迷的商场心情里，Knotel会是被忽视的金矿，仍是平行国际里换一个故事演绎的WeWork？